Peter Koet geeft een kleine beschouwing op krimp

Nederland heeft een enorm overschot aan winkelmeters. Dit is mede veroorzaakt door een onbeteugelde bouwlust in de jaren negentig. Nu de retail krimpt, vallen er gaten in zowel het centrum als de aanloopstraten. Peter Koet, van Retail Vastgoed Adviseurs, blikt terug op het ontstaan van de leegstand en kijkt naar manieren om deze op te lossen. 

Door Peter Koet

Het begin. 2008, de bankencrises, gevolg: een economische dip. Was deze te voorzien? Ja en nee. Was deze te voorzien in de retail? Ja. Vanaf begin jaren negentig vlogen de vierkante meters van nieuwe winkels je om de oren. Dit resulteerden in uitspraken van deskundigen dat op basis van rapporten genoeg winkelmeters gebouwd werden voor 51 miljoen Nederlanders. Want elk rapport gebruikte in haar omzetcijfers gedeeltes van gebieden waar al genoeg retail aanbod was, dus overlappende verzorgingsgebieden.

Veranderingen?

Is dat de enige reden waarom we nu met te veel meters zitten? Nee! De consument is veranderd: er is nu sprake van minder kopen, bewuster kopen, duurzamer kopen, circulair kopen etc. Dus we staan voor de opgave om retailmeters uit de markt te nemen en deze te transformeren naar andere functies. Wat is er in de tussentijd gebeurd? De retail kromp, leegstand ontwikkelde zich, maar eigenaren hielden vast aan hun vastgoedwaardes met het idee dat het ooit wel een keer goed zou komen. De ene retailer die met zijn verhuurder in gesprek kwam, realiseerde een lagere huur en bleef zitten, maar er waren ook retailers die nul op het rekest kregen en derhalve op zoek gingen naar locaties die wel binnen hun exploitatie pasten. Dat werden dan vaak de aanloopstraten, waar nog een redelijke hoeveelheid aan beschikbare retailmeters voorhanden was. Ook de overheid hield zich van de domme door niet in te grijpen in de bestemmingen van vastgoed binnen hun gemeentes, want retail leverde ook voor de gemeente een hogere WOZ op! Overheid volgt vaak de markt. Retailers die nieuw op de markt kwamen, liepen ook tegen dat fenomeen op, zij kregen te maken met te hoge prijzen in de hoofdstraten en lagere in de aanloopstraten, waarbij eigenaren ook genegen waren panden te verkopen.

Hoe nu verder?

Wat is nu het gevolg? Een grotere leegstand in de hoofstraten en retailers die of op basis van hun huurcontract of op basis van koop ‘vastzitten’ in de aanloopstraat. Dus ontstaan er gaten in beide gebieden. Wat moet er gebeuren? Actief inzetten op het verplaatsen van in ieder geval huurders in aanloopstraten die binnen een afzienbare tijd hun huurcontract zien beëindigen en deze bewegen te verhuizen naar de hoofdstraten, maar dan wel onder vergelijkbare condities. De kopers hebben vaak unieke concepten. Die overleven wel, maar zij zullen wel promotiematig bij het kerngebied gehaald moeten worden. De leegkomende panden dienen vanuit de gemeente in bestemming verruimd te worden en uiteindelijk ontdaan van de bestemming winkel!

Peter Koet werkt als zelfstandige onder de naam Retail Vastgoed Adviseurs. Hij is gespecialiseerd in het begeleiden van retailorganisaties, brancheorganisaties en zelfstandig ondernemers op alle gebieden binnen deze sector. Retail Vastgoed Adviseurs is een kennispartner van DNWS.