Rijswijk: van verouderd winkelcentrum naar groenste stadscentrum van Nederland

Verslag van het projectbezoek aan Rijswijk, 1 oktober 2026, georganiseerd door KERN en DNWS 

Hoe maak je van een verouderd winkelcentrum uit de jaren ’60 een levendig, groen stadscentrum waar mensen graag wonen, winkelen en verblijven? In Rijswijk zijn ze daar al jaren mee bezig, en de resultaten worden nu zichtbaar. Op 1 oktober 2026 gingen we samen met KERN op bezoek bij Bogaard Stadscentrum. We hoorden het verhaal van gemeente, centrummanagement en vastgoedpartijen, en zagen tijdens een wandeling de transformatie in de praktijk. 

Van regionaal winkelhart naar lokaal centrum 

Paul van der Wijk van de gemeente Rijswijk vertelde de geschiedenis van het gebied. Winkelcentrum De Bogaard werd in de jaren ’60 gebouwd naar Amerikaans voorbeeld, vergelijkbaar met de Lijnbaan in Rotterdam. Het was een centrum volledig ingericht op de auto, met grote parkeerterreinen en zonder woningen. Het lag als een soort “UFO” los van de omliggende wijken en van het station, dat maar 150 meter verderop ligt. 

Lange tijd was De Bogaard een belangrijk regionaal winkelcentrum, maar die positie raakte het kwijt. Online winkelen nam toe, en V&D en H&M vertrokken. Ook de concurrentie in de regio groeide: de binnenstad van Delft werd aantrekkelijker, Den Haag en het Westland investeerden in hun centra en de Mall of the Netherlands ging open. In delen van het centrum, zoals de Sterpassage, liep de leegstand op tot 47%. Daarnaast kwamen drie grote overheidskantoren van elk zo’n 20.000 m² leeg te staan.  

Wat het extra lastig maakte: het vastgoed was verdeeld over zo’n 19 eigenaren. Vooral de grote beleggers zagen in eerste instantie geen reden om te investeren. Pas toen gemeente en marktpartijen samen een toekomstbeeld neerzetten, kwam er beweging in. 

Het masterplan: minder winkels, meer wonen en groen 

In 2019 stelde de gemeenteraad een masterplan vast. Van der Wijk legde uit dat de gemeente zelf geen commercieel vastgoed bezit. Ze stelt de kaders en de regels op, terwijl de eigenaren het risico van de investeringen dragen. Meedoen is vrijwillig. Eigenaren die niet meedoen, houden hun bestaande rechten, maar krijgen geen extra bouwmogelijkheden. 

De belangrijkste afspraken: 

• Minder winkelmeters, meer woningen. Wie verouderde winkelruimte sloopt, mag in ruil daarvoor hoger bouwen, vooral voor woningen. Het winkeloppervlak gaat van ongeveer 70.000 naar 40.000 m². In en rond het centrum komen 2.400 tot 3.000 woningen, waar er eerst vrijwel geen waren. 

• Groen is een harde voorwaarde. Wie hoger bouwt, moet bijdragen aan het “dakenlandschap” met toegankelijke daktuinen voor bewoners. Zo wil Rijswijk het groenste stadscentrum van Nederland worden. 

• Ruimte ruilen. Ontwikkelaars leveren grond in voor meer openbare ruimte en nieuwe routes voor voetgangers en fietsers. In ruil daarvoor mogen ze elders meer bouwen. 

Een wandeling door het gebied 

Onder leiding van Merlijn van der Laak (centrummanager Bogaard Stadscentrum), Justin Toet (SB Real Estate) en Wesly Smit (Hoogvliet Beheer) liepen we door het centrum. Daar werd duidelijk hoeveel er tegelijk gebeurt: 

• Sterpassage (3W Real Estate): opgeleverd op 15 juli 2026. Het project telt 509 huur- en koopwoningen en ongeveer 3.000 m² ruimte op de begane grond voor lokale ondernemers, horeca met terras, speciaalzaken en een kleine supermarkt. Op het dak ligt een gezamenlijke daktuin met kas en buitenkeuken voor de bewoners. 

• Hof van Rijswijk (voormalige V&D-locatie): 345 woningen met een supermarkt en winkels. Dit is een zeer ingewikkeld project, omdat er gebouwd wordt bovenop een parkeergarage die nog in gebruik is en direct naast bewoonde appartementen. 

• HBG-locatie: 549 woningen, na een sloop- en asbestsanering van negen maanden van het voormalige hoofdkantoor. 

• Voormalig ministerie van CRM en een zorglocatie: samen bijna 500 woningen. 

• Overige kantoren bij het station: ongeveer 200 woningen. 

Niet alles loopt volgens plan. Op één locatie ging de ontwikkelaar failliet, waardoor honderd geplande zorgwoningen voorlopig niet worden gebouwd. 

Onderweg zagen we ook hoe de openbare ruimte verandert. De vergroening van het stenige Bogaardplein is in 2022 al gerealiseerd en dat is nu een groen park waar kunst, spelen en sporten samen komt. De rest van de openbare ruimte gebeurt in de komende drie jaar. Om de winkeliers te beschermen ligt het werk stil van half november tot het einde van de kerstvakantie. 

Opvallend was de nieuwe fietsroute richting het station. Die is bewust niet recht aangelegd, maar met scherpe bochten tussen bomen en groen. Zo moeten snelle e-bikes en fatbikes vanzelf afremmen in het voetgangersgebied. Aan de randen van het centrum komen grote fietsenstallingen voor 1.100 tot 1.400 fietsen, en elk wooncomplex heeft een eigen inpandige stalling. 

Investeren in een centrum dat weer trekt 

Joep Smeets van 3W Real Estate vertelde hoe je een stadscentrum weer aantrekkelijk maakt voor bezoekers, winkeliers en investeerders. De Sterpassage is daar een goed voorbeeld van. 

Het project kwam na 2022 in de problemen. Door de oorlog in Oekraïne, hoge energieprijzen, stijgende bouwkosten en een hogere rente was het financieel niet meer rond te krijgen. Zonder ingreep had deze centrale plek mogelijk jarenlang als bouwput braak gelegen. Uitkomst bood de rijksregeling Impuls Winkelgebieden: € 1,8 miljoen van het Rijk en € 1,8 miljoen van de gemeente, samen € 3,6 miljoen. Daarmee konden belegger, aannemer en gemeente in juli 2023 groen licht geven, en drie jaar later werd het project opgeleverd. 

Ook het parkeren werd slim opgelost. Een grote eigen parkeergarage zou het project te duur hebben gemaakt. Omdat de garages in de buurt door het teruglopende winkelbezoek veel lege plekken hadden, kocht 3W daar vijftig vaste parkeerplekken in. Dat scheelde een dure dubbele investering en hield het project haalbaar. 

Fysiek aanwezig zijn in het gebied en meedenken tijdens de verbouwing 

Een belangrijke les van deze middag: blijf zichtbaar. Rijswijk communiceert niet alleen online, maar is ook fysiek aanwezig in het centrum. Er is een wekelijks inloopspreekuur van de omgevingsmanager en van de projectmanager van de gemeente. Daarnaast is de centrummanager dagelijks aanspreekpunt voor de winkeliers. 

Tijdens de zware sloop bij het Hof van Rijswijk ging de gemeente nog een stap verder. Voor omwonenden werd een rustig appartement aan de overkant ingericht waar ze overdag terechtkonden. Bewoners met nachtdiensten kregen een hotelovernachting en thuiswerkers konden een rustige werkplek elders gebruiken. 

Tot slot 

Rijswijk laat zien dat een verouderd winkelcentrum een nieuwe toekomst kan krijgen. Dat vraagt om durven kiezen voor minder winkels, een gemeente die duidelijke kaders stelt, eigenaren die mee willen investeren en soms een publiek steuntje in de rug op het juiste moment. We sloten de middag af met een netwerkborrel bij Made in Italy.  

Met dank aan alle sprekers en aan KERN voor de samenwerking.