Zorg in het centrumgebied
Kansrijk, maar niet vanzelfsprekend.
Zijn centrumgebieden een logische plek voor eerstelijnszorg? En waar zit een huisarts, apotheek of fysiotherapeut eigenlijk het beste? Met die vragen organiseerden DNWS en kennispartner Sweco op 21 september 2026 een bijeenkomst voor de werkgroep Moderne Agora en externe gasten.
Vanuit gebiedsontwikkeling, vastgoed en eerstelijnszorg werd verkend wanneer een centrumgebied wél en wanneer juist níét een geschikte plek is voor zorg. De conclusie was helder: zorg kan een waardevolle toevoeging zijn aan centrumgebieden, maar een goede winkellocatie is niet automatisch een goede zorglocatie.
De centrale vraag is daarom niet óf zorg in het centrum past, maar welke zorgfunctie op welke plek tot haar recht komt. Dat vraagt om inzicht in de lokale zorgbehoefte, maar ook om aandacht voor bereikbaarheid, privacy, ruimtelijke mogelijkheden en financiële haalbaarheid.
Verschillende werelden, één gezamenlijke opgave
Miriam Hempen en Ellen Scholten van Sweco lieten zien hoe zorg een plek krijgt binnen gebiedsontwikkelingen. Daarbij werd duidelijk dat het fysieke en sociale domein regelmatig vanuit verschillende invalshoeken en met verschillende termen naar dezelfde ruimtelijke opgave kijken.
Een goede planning van zorgvoorzieningen begint daarom met een gezamenlijke analyse: welke zorg is op een bepaalde plek nodig, voor welke doelgroep en wat betekent dat voor de benodigde ruimte?
Die vraag wordt steeds urgenter. Door de vergrijzing groeit de behoefte aan zorg en ondersteuning. Tegelijkertijd komt in veel centrumgebieden winkelruimte vrij. Dat biedt kansen om twee ontwikkelingen met elkaar te verbinden: de groeiende behoefte aan maatschappelijke voorzieningen en de zoektocht naar nieuwe functies voor leegstaand vastgoed.
Die koppeling lijkt logisch, maar vraagt om zorgvuldigheid. Het feit dat er ruimte beschikbaar is, betekent nog niet dat op die plek ook behoefte is aan een zorgvoorziening. Inzicht in de lokale bevolking, de bestaande zorgstructuur en de verwachte zorgvraag is daarom essentieel. Normenkaders kunnen helpen om de benodigde capaciteit en ruimte te bepalen.
De belangrijkste les is dan ook: begin niet bij het beschikbare vastgoed, maar bij de zorgvraag.
Leegstaande winkelruimte biedt kansen
Vanuit het vastgoedperspectief liet Jeroen Hermus van Schroders Capital zien waarom zorgfuncties interessant kunnen zijn voor centrumgebieden. Leegstaande of vrijkomende winkelruimten bieden mogelijkheden voor hergebruik en het clusteren van voorzieningen. Een zorgfunctie kan bovendien nieuwe bezoekers naar een centrumgebied brengen.
Een bezoek aan de huisarts of apotheek kan soms worden gecombineerd met boodschappen, horeca of andere voorzieningen. Dat combinatiebezoek kan ook maatschappelijk van waarde zijn. Zeker bij thema’s als vergrijzing en vereenzaming kan de nabijheid van verschillende functies bijdragen aan een levendiger, aantrekkelijker en beter gemengd centrumgebied.
Zorg hoeft daarmee geen losstaande functie te zijn, maar kan onderdeel worden van een breder voorzieningenaanbod. Voor vastgoedeigenaren kan zorg daarnaast interessant zijn vanwege de mogelijke stabiliteit en langere huurrelaties.
Toch is niet iedere leegstaande winkelruimte geschikt. De huurprijs op een sterke winkellocatie kan hoger liggen dan wat een zorgondernemer vanuit de zorgexploitatie kan dragen. Zorgondernemers zijn gebonden aan het budget dat door de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) wordt bepaald en hebben daar nauwelijks invloed op. Ook niet-aftrekbare btw, verbouwingskosten en specifieke technische eisen hebben invloed op de haalbaarheid.
Daarom is het belangrijk om niet alleen naar de mogelijke huurinkomsten te kijken, maar naar de volledige businesscase. Denk aan de duur van de leegstand, benodigde investeringen, incentives, onderhoud, huurderrisico, btw-effecten en de toekomstige waarde van het pand. Een langdurige verhuur aan een zorgpartij is pas echt aantrekkelijk als de huur en investeringen in verhouding staan tot de risico’s en alternatieve gebruiksmogelijkheden.
De ene zorgfunctie is de andere niet
De zakelijke haalbaarheid is slechts één kant van het verhaal. Minstens zo belangrijk is de vraag of een locatie aansluit bij de dagelijkse praktijk van de betreffende zorgfunctie. Dé ideale zorglocatie bestaat namelijk niet.
Voor een huisarts of gezondheidscentrum zijn de nabijheid van de patiëntenpopulatie, privacy, toegankelijkheid en bereikbaarheid belangrijk. Een fysiotherapiepraktijk heeft onder meer behoefte aan voldoende ruimte en een korte, toegankelijke looproute voor patiënten die minder mobiel zijn.
Bij psychologische zorg kan een discrete entree zonder veel inkijk gewenst zijn. Een apotheek is juist gebaat bij een goed vindbare en gemakkelijk bereikbare toegang, in combinatie met voldoende privacy bij de uitgifte. Ook bij een tandartspraktijk spelen bereikbaarheid, herkenbaarheid en de technische mogelijkheden van het gebouw een belangrijke rol.
De geschiktheid van een locatie kan daarom nooit los worden gezien van de zorgfunctie. Een pand dat voor een apotheek goed werkt, hoeft niet vanzelfsprekend geschikt te zijn voor een huisarts, fysiotherapeut of psycholoog.
Daarmee verschuift de vraag van “Past zorg in dit centrumgebied?” naar “Welke zorgfunctie past op deze specifieke plek?”
Vindbaarheid boven maximale zichtbaarheid
Ook de manier waarop naar een goede locatie wordt gekeken, verschilt tussen retail en zorg. Voor een winkel kan een prominente plek aan een drukke winkelstraat aantrekkelijk zijn. Bij zorg is maximale zichtbaarheid niet altijd een voordeel. Niet iedere patiënt wil zichtbaar een huisartsenpraktijk of psycholoog binnenlopen.
Vindbaarheid en bereikbaarheid zijn voor veel zorgfuncties daarom belangrijker dan een positie aan de drukste winkelstraat. Een locatie moet goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer, de fiets en de auto. Tegelijkertijd moet rekening worden gehouden met mensen die minder mobiel zijn.
Parkeren is daarbij een concreet aandachtspunt. Voor huisartsenpraktijken wordt als richtlijn rekening gehouden met één tot twee parkeerplaatsen per spreekkamer. Deze plaatsen moeten ook daadwerkelijk bruikbaar zijn voor patiënten. Een parkeergarage op grote loopafstand of een locatie waar een auto niet dichtbij kan komen, kan voor kwetsbare patiënten een belemmering vormen.
Ook ambulance- en brancardtoegang zijn belangrijke voorwaarden. Daarnaast moet worden gedacht aan een goede fietsenstalling, een drempelvrije route en de algemene toegankelijkheid van het gebouw.
Sebastiaan Prause, bouwadviescoördinator bij de Landelijke Huisartsenvereniging (LHV), gaf tijdens de bijeenkomst inzicht in deze specifieke behoeften van huisartsenpraktijken. Zijn bijdrage liet zien dat een geschikte locatie niet alleen goed bereikbaar moet zijn, maar ook praktisch moet functioneren voor patiënten, medewerkers en hulpdiensten.
De begane grond is niet altijd de beste plek
Bij maatschappelijke voorzieningen wordt vaak als eerste naar de begane grond gekeken. Voor zorg is dat echter niet automatisch de beste keuze.
Daglicht is belangrijk voor een prettige zorgomgeving, maar op een drukke locatie kan de combinatie van daglicht, inkijk en privacy voor problemen zorgen. Een huisartsenpraktijk op de eerste verdieping kan daarom soms een goed alternatief zijn, mits deze verdieping volledig toegankelijk is, bijvoorbeeld met een geschikte lift.
Zo kan zorg boven winkels een interessante mogelijkheid zijn, zonder dat privacy of toegankelijkheid uit het oog wordt verloren. Daarbij moet het gebouw wel geschikt zijn voor de inrichting en het gebruik van een zorgpraktijk.
Een huisartsenpraktijk bestaat immers niet alleen uit enkele spreekkamers. Het gaat om een samenhangend geheel van spreek- en onderzoekskamers, behandelruimten, wachtruimten, personeelsruimten en verkeersruimten. Ook geluid, daglicht en logische looplijnen bepalen of een gebouw in de praktijk goed werkt.
Het aantal beschikbare vierkante meters zegt daarom niet alles. De belangrijkste vraag is of de ruimte efficiënt, toegankelijk en verantwoord kan worden ingericht voor het zorgproces.
Eerst de zorgvraag, daarna het vastgoed
Al deze voorwaarden brengen het gesprek terug naar het belangrijkste inzicht van de bijeenkomst: een beschikbare ruimte mag niet automatisch de aanleiding zijn om er een zorgvoorziening te vestigen.
De volgorde moet andersom zijn. Eerst moet duidelijk zijn welke zorgvraag er is en welke zorgaanbieder daarbij past. Daarna kan worden gezocht naar een locatie die voldoet aan de functionele, ruimtelijke en financiële voorwaarden.
Zogenoemde witte-vlekkenplannen kunnen daarbij helpen. Op veel plaatsen is nog onvoldoende bekend waar nieuwe zorgvoorzieningen nodig zijn en waar het huidige aanbod tekortschiet. Gemeenten en zorgpartijen kunnen gezamenlijk inzichtelijk maken waar de toekomstige vraag ontstaat en welke voorzieningen daarbij nodig zijn.
Zo wordt voorkomen dat beschikbaar vastgoed leidend wordt, terwijl de werkelijke zorgbehoefte ergens anders ligt. Tegelijkertijd helpt een dergelijke analyse gemeenten, zorgaanbieders, vastgoedeigenaren en centrummanagers om eerder met elkaar in gesprek te gaan over kansrijke locaties.
Van een gouden driehoek naar bredere samenwerking
Het vinden en ontwikkelen van geschikte zorglocaties vraagt om samenwerking tussen partijen die niet vanzelfsprekend met elkaar aan tafel zitten.
Ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeenten vormen binnen centrumgebieden vaak een belangrijke basis. Voor zorglocaties moeten ook zorgaanbieders, maatschappelijke organisaties en centrummanagers worden betrokken. Iedere partij kijkt vanuit een ander perspectief naar dezelfde locatie.
De gemeente let onder andere op maatschappelijke voorzieningen en ruimtelijke ontwikkeling. De vastgoedeigenaar kijkt naar exploitatie, investeringen en waardeontwikkeling. Voor de zorgaanbieder staan een werkbare praktijk, bereikbaarheid en betaalbaarheid centraal. Een centrummanager kan helpen om die belangen te verbinden met de bredere ontwikkeling van het centrumgebied.
Een professionele kwartiermaker kan deze partijen bij elkaar brengen, de verschillende belangen inzichtelijk maken en het proces begeleiden. Een gedeelde analyse en een gemeenschappelijke taal zijn daarbij belangrijk. Pas wanneer partijen elkaar begrijpen en vanuit hetzelfde vertrekpunt werken, kunnen zorgvraag, vastgoed en gebiedsontwikkeling goed op elkaar aansluiten.
Vier vragen voor een geschikte zorglocatie
Uit de gesprekken kwam een praktisch afwegingskader naar voren. Wie wil bepalen of een zorgfunctie past in een centrumgebied, doet er goed aan vier vragen te stellen:
1. Is er een aantoonbare zorgvraag en een passende zorgaanbieder?
Er moet voldoende patiënten potentieel zijn. Daarnaast moet de voorziening aansluiten op het bestaande zorgaanbod en de verwachte toekomstige behoefte. De beschikbaarheid van een pand is op zichzelf geen reden om een zorgvoorziening te openen.
2. Is de locatie toegankelijk en geschikt voor patiënten?
Denk aan een korte en drempelvrije route, bruikbare parkeerplaatsen, goede bereikbaarheid met verschillende vervoersmiddelen en toegang voor ambulance en brancard. Ook privacy, herkenbaarheid en vindbaarheid moeten passen bij de betreffende zorgfunctie.
3. Kan het gebouw de zorgfunctie werkelijk accommoderen?
De indeling, installaties, daglichttoetreding, geluidswering en verkeersruimten moeten aansluiten op het gebruik van de praktijk. Ook het omgevingsplan, benodigde vergunningen en mogelijke beperkingen vanuit een vereniging van eigenaars moeten worden gecontroleerd.
4. Is de volledige businesscase haalbaar?
Huur, btw, verbouwingskosten, onderhoud, het opleveringsniveau en de verantwoordelijkheden van huurder en verhuurder moeten in samenhang worden beoordeeld. Daarbij moet niet alleen worden gekeken naar de directe opbrengsten, maar ook naar risico’s, investeringen en alternatieve gebruiksmogelijkheden.
Bij deze afweging hoeft de blik niet uitsluitend op de belangrijkste winkelstraten te liggen. Aanloopstraten, centrumranden en gemengde gebouwen kunnen soms betere mogelijkheden bieden. Juist daar kan de combinatie van bereikbaarheid, ruimte, privacy en betaalbaarheid gunstiger zijn.
Zorg als onderdeel van het centrum van de toekomst
De bijeenkomst maakte duidelijk dat zorg een betekenisvolle plaats kan hebben in centrumgebieden. De meerwaarde zit daarbij niet alleen in het invullen van leegstaande panden. Zorgvoorzieningen kunnen bijdragen aan levendige, gemengde centrumgebieden waarin commerciële en maatschappelijke functies elkaar versterken.
Tegelijkertijd vraagt zorg om andere ruimtelijke kwaliteiten dan retail. Privacy, toegankelijkheid, rust, bereikbaarheid en een passende inrichting zijn minstens zo belangrijk als zichtbaarheid en passantenstromen.
De opgave is daarom niet om zorg simpelweg naar winkelgebieden te verplaatsen. Het gaat erom per locatie te onderzoeken welke zorgfunctie daar past, voor welke doelgroep en onder welke voorwaarden.
Daarvoor is een gezamenlijke aanpak nodig van gemeenten, zorgpartijen, vastgoedeigenaren en centrummanagers. Wanneer de zorgvraag het vertrekpunt vormt en daarna vastgoed, bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en financiële haalbaarheid samen worden beoordeeld, kan zorg bijdragen aan een vitaal en toekomstbestendig centrumgebied.
Niet iedere zorgfunctie past op iedere plek. Maar wanneer de zorgvraag, de locatie, het gebouw en de businesscase samenkomen, kunnen zorg en centrumgebieden elkaar juist versterken.
We kijken terug op een geslaagde middag, waarin verschillende perspectieven samenkwamen en een belangrijke stap is gezet in het gesprek over de plek van zorg in centrumgebieden.
De werkgroep Moderne Agora buigt zich de komende tijd over verschillende thema’s uit de publicatie Gedeeld verlangen. Zo onderzoekt de werkgroep hoe een gedeelde taal tussen verschillende partijen kan ontstaan. Daarnaast worden nieuwe inspiratiebezoeken georganiseerd om kennis te verdiepen, praktijkvoorbeelden te bekijken en van elkaar te leren.
Wil je als kennispartner van DNWS ook deelnemen aan de werkgroep en actief bijdragen aan deze verkenning? Neem dan contact op met Willem Leyh via w.leyh@dnws.nl.
